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솔로몬저축은행,부동산 PF 정말 위험한가?
편집자주
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솔로몬저축은행은 과거 부동산 활황과 그에 따른 PF대출의 급격한 성장에 힘입어 국내 저축은행계의 선두주자로 주목받게 되었다. 그러나 정부의 규제와 부동산 경기 위축에 따른 건전성 하락으로 여러가지 위기설에 휩싸이는 등 최근 투자자들 대화 속에 단골손님으로 등장하고 있다.
부동산 PF 정말 위험한가?
일단 동사에 대해 이야기하고자 한다면, 부동산 PF에 대한 이해가 필요하며, 특히 동사가 하고 있는 형태의 PF에 대해서도 짚고 넘어갈 필요가 있다. PF는 잘 알려진 바대로 Project Financing의 이니셜이며, 프로젝트 자체를 담보로 삼아 건설자금을 조달하는 방식의 금융을 말한다.
따라서 프로젝트 자체의 성공 가능성이 중요한 변수라고 할 수 있다. 국내 부동산 PF는 대부분 건설사로부터 담보를 잡기 때문에 안전하다고 생각하기 쉬우나, LTV가 100%가 넘어가는 경우가 많아 안전하다고 볼 수 없는 경우가 많다.
동사의 경우 은행에서 본PF로 들어가기 전의 단계에서 자금을 조달해주는 PF, 즉 브릿지론(Project 시작단계에서 본PF로 넘어가는 중간에 자금을 융통해주는 연결 역할) 형태의 PF가 대부분이다. 때문에 공사 인허가가 지연된다든지 은행의 본PF로 들어가기 위한 내부적인 심사요건을 충족시키지 못하게 되면 자금회수에 문제가 생기게 되며, 자연스럽게 자산건전성이 위협을 받게 되는 구조이다. 물론 그러한 불확실성하에서 자금을 융통하기 때문에 수익성은 높은 편이다.
다행스러운 부분은 동사 PF의 90% 이상이 주상복합을 포함한 '아파트'로 구성되어 있다는 점이다. '아파트'의 경우 상대적으로 다른 형태의 부동산 보다 미분양 리스크가 적은 편이기 때문이다. 물론 같은 '아파트'라도 지방의 경우는 미분양 리스크가 크며, 20여건 정도의 동사 PF 중 40%가 지방인 부분은 리스크 요인이라고 볼 수 있다.
PF의 경우 금감원의 여신건전성 분류기준이 강화됨에 따라 커버리지 비율이 낮아져 43% 수준이기 때문에 향후 대손충당금은 한동안 계속 쌓아야 할 것으로 판단된다. 현재 대부분의 PF는 금융당국의 규제와 그에 따른 은행들의 본PF 회피로 인해 지연되고 있는 상황이며, 실질적으로 연체가 되고 있는 건은 1건이다.
생존위한 몸부림 - PF
동사는 과거 '골드뱅크'를 인수한 후 과도한 부실을 떨어내려다 보니 당시 태동하던 틈새시장인 PF에 올인할 수 밖에 없었다. 관련 노하우가 쌓이면서 국내 부동산 PF(브릿지론)의 최강자로 군림하게 되었고, 부동산 경기의 활황과 더불어 초고속 성장을 이루게 되었다.
업계에서 가장 빠르게 부동산 PF를 해줄 수 있었던 부분이 주요한 경제적 해자로 기능했다. 노하우가 쌓이면서 심사기간의 단축을 위해 노력했으며, 이러한 전략은 시간이 중요한 건설업 특성에 맞아떨어졌다. 초기에는 심사인력 자체가 없었으나, 현재 80여명이 심사인력으로 활동하고 있다.
심사기간이 짧아졌다고 해서 심사기준이 완화된 것은 아니었다. 금감원에서 조차 PF 심사관련 기준을 동사의 기준에서 상당부분 차용할 정도로 심사관련된 노하우를 인정받고 있다.
30% Rule은 성장의 걸림돌
금감원은 PF 자산의 규모를 총여신의 30%까지 줄일 것을 권고한 상태다. 동사는 약 45%이기 때문에 PF자산의 규모를 더 늘려갈 수 없는 상황이며, 있는 PF마저 30%로 맞춰야 하는 상황이다. 즉 과거에 노하우를 맘껏 쌓았던 PF분야를 통한 향후 성장은 기대하기 어렵게 되었다.
자산건전성 분류 기준도 은행권 수준으로 유도하고 있어 자연스럽게 안정성 관련 지표가 악화되고 있으며, 때문에 향후 대손충당금 적립에 의한 실적악화도 예상해볼 수 있는 상황이다.
새로운 성장의 발판 - '개인신용대출'
물론 PF 영업을 할 수 없는 상태에서 마냥 손을 놓고 있을 수는 없기 때문에, 동사도 새로운 사업영역을 개척하고자 노력하고 있다. 타깃 시장은 '신용대출' 시장이며, 현재 관련 영업인력 및 심사인력을 확충하고 있다.
'개인신용대출' 시장은 급격한 성장을 거듭하고 있으며, 은행권 및 외국계 캐피탈사, 일본 대부업체 등이 뛰어들어 각축을 벌이고 있다. 물론 각각 시장을 나눠 점유하고 있어 예상보다 격렬한 경쟁 양상은 아니지만, 시장이 겹치는 대부업체 등과는 일전을 벌일 수 밖에 없을 것으로 예상된다.
제2금융권의 '신용대출' 사업은 우리가 흔히 '일수'라고 할 수 있을 정도로 기존 은행권이 쉽게 할 수 없는 영역의 사업이다. 신용등급이 낮은 층을 대상으로 하기 때문에 직접 발로 뛰는 영업을 통해 고객층을 발굴해야 하며, 지속적인 리스크 관리가 필요하다.
문제는 저축은행은 영업의 기반인 지점 확대가 사실상 불가능한데 비해, 대부업체들은 지점 확대가 자유롭다는 부분이다. 저축은행은 현재 지점설립 가능 조건인 88클럽(BIS 비율 8%이상, 고정이하여신비율 8% 미만)의 기준을 충족한다 하더라도 지점설립이 사실상 불가능한 상황이다.
그러나 대부업체들은 일반법인으로 분류되어 영업점 확장에 제한이 없다. 은행처럼 앉아서 고객을 기다리는 영업이 아니다 보니 영업점 확장은 '신용대출' 사업에서 얼핏 중요해 보이지 않을 수 있으나, 영업조직이 활동할 수 있는 기반이 되고 운용할 수 있는 자금의 비용을 낮출 수 있는 수신을 확장하기 어렵다는 부분에서 저축은행에 강력한 제한으로 작용한다.
물론 영업점 확장이 어렵다고 하더라도 기존의 저원가성 수신이 있기 때문에 상대적으로 대부업체에 비해 금리 경쟁에서는 저축은행이 유리할 것으로 예상되며, 자금력이나 심사인력의 질에서도 우위를 점할 수 있을 것으로 판단된다.
현재 저축은행 계의 화두가 '개인신용대출' 시장일 정도로 저마다 '개인신용대출' 시장을 향한 강한 포부를 드러내며 관련 인력을 확충하고 있는 상황이다. 관련 상품을 쏟아내고 있으며, 영업인력에 대한 강력한 교육을 통해 생존을 향한 치열한 양상을 보여주고 있어 경쟁 과열이 우려되고 있다.
그러나 과거 제2금융권이 PF 소용돌이에 휩싸여 있을때에도 나름의 해자를 구축하여 강자로 군림했듯이 신용대출' 시장에서도 우위를 확보하여 다시금 화려하게 도약할 것을 기대해본다.
더 좋은 글 작성에 큰 힘이 됩니다.
