2023-07-25                                                                               174

 

내가 너무 애매하게 구나? Am I being too Subtle? in 2017

지은이: 샘 젤 1941-09-28 ~ 2023-05-18

옮긴이: 존 최

출판사: 지식과감정 / 2023-06 / 275쪽 / \28,500

 

부동산개발업으로 크게 성공한 샘 젤의 자서전 또는 회고록입니다. 이 책을 번역한 존 최는 저자와 인터뷰를 해서 이 책에 소개하고 싶었지만, 갑작스레 세상을 떠나는 통에 하지 못했다고 했습니다.

 

샘 젤의 아버지는 2차 세계대전이 일어났을 때 폴란드에 거주했던 유대인으로 조지 소로스의 아버지처럼 현명한 판단과 결단력으로 가족을 죽음의 위험으로부터 지켰으며 부동산개발을 시작하는 모습은 찰리 멍거를 연상시킵니다. 또한 성공한 사업가로서 매년 40회 이상 외부 강연을 했는데 절반 이상을 대학생을 대상으로 했다는 점에서 워런 버핏을 떠올리게 합니다.

 

저는 열정적이면서 도덕적으로 올바른 삶을 추구했던 어쩌면 제가 두 차례 만났던 이 책의 옮긴이와 비슷한 모습일 것 같은 훌륭한 사업가를 만났다는 생각이 들었는데요. 독후감을 쓰기 위해서는 좀더 읽고 이해력을 높인 다음에 할 수 있을 것 같아서 이 일은 내년 이후로 미루고 우선 책에서 밑줄 친 글 중에서 일부를 옮기는 것으로 간략하게 정리해 봅니다.

 

 

샘 젤이 말하는 셈젤

시카고에서 자란 호기심 많고 안절부절못한 소년이 어떻게 포브스 400대 부호에 올랐으며 자신을 성공으로 이끌고 실패한 경험 등에 대해 설명하고 그 과정에서 얻은 교훈을 들려주고 싶습니다.

 

상업용 부동산 분야에서 가장 큰 회사 몇 개를 설립하고, 1조 달러 규모의 부동산 공모 시장을 만드는 데 공헌한 것으로 알려졌지만 실제 투자의 대부분은 에너지, 제조업, 소매업, 여행, 물류, 의료 등과 같은 다른 산업에서 이루어졌습니다.

 

자신에 대해 투자자 또는 자본 분배자라고 말할 수는 있지만 진짜 모습은 기업가입니다. 특정 산업에 집중하기보다는 관심을 끄는 이상 현상이나 트렌드에서 기회를 발견하려고 노력합니다.

 

은퇴

사람들은 종종 내게 '언제 은퇴할 거냐'고 묻습니다. 제 대답은 '무엇에서 은퇴를 하나요?'라고 합니다. 저는 평생 단 하루도 일해 본 적이 없습니다. 제가 해 온 모든 일이 즐거웠고 흥미로웠기 때문입니다.

-> 샘 젤의 말씀에서 막연하게 생각하고 있던 현재 그리고 앞으로의 제 삶에 대해 변명거리를 찾았습니다.

 

유대인 부모님의 폴란드 탈출

독일이 폴란드를 침공한 다음 가족을 이끌고 독일과 반대 방향에 있는 리투아니아로 탈출한 다음 팔레스타인이나 미국으로 가고 싶었지만 우선 유럽을 벗어나야 했으므로 비자 없이 유일하게 갈 수 나라, 네덜란드령 퀴라소섬으로 가기로 결정합니다.

 

퀴라소까지 가는 유일한 방법은 러시아와 일본을 거쳐 서쪽으로 가는 길(거리: 12,875km)이었는데, 장애물은 일본 여행 비자 발급이었습니다. 리투아니아의 일본 부영사 스기하라는 난민들을 돕기 위해 도쿄에 세 차례나 요청했지만 거절당했는데 사무라이 출신인 스기하라는 정부의 명령을 무시하고 경유 비자를 발급합니다.

 

스기하라가 구한 유대인은 6,000명이나 되었다고 하는데, 그야말로 일본의 쉰들러라고 할 수 있겠네요. 1985년 그의 행동이 이스라엘에서 공식적으로 인정받았다고 합니다.

스기하라가 사망하기 전에 샘 젤의 누나는 그의 거처를 알아낸 다음 일본으로 가서 만나 물었다고 합니다. '어떻게 명령을 어기고 그런 모험을 할 수 있었죠?' 그는 답하기를, '전에는 사람들을 구할 기회가 한 번도 없었는데 그 기회가 생겼고 그래서 그렇게 해야만 했어요.'

 

부모님 가족은 21개월 동안 4개국을 거쳐 1941년 5월 18일 시애틀에 도착했고 셈 젤은 같은 해 9월 28일 시카고에서 태어납니다.

아버지의 간곡한 설득에도 불구하고 폴란드에 남은 부모님의 가족들은 어머니의 동생 둘을 제외한 모든 가족과 그들의 자녀들까지 18명이 살해당했다고 합니다.

 

부모님의 유산

본질적으로 아버지는 난민 특유의 역설적인 성격을 가지고 있었다. 걱정이 가득한 낙관주의자.

-> 회의심이 많은 낙관주의를 지향하는 주식투자자^^

 

부모님이 남긴 유산은 지능, 호기심, 추진력, 회복력 그리고 자기결단력이었다. 부모님은 내게 배움에 대한 헌신과 그것을 실생활에 적용하는 방법, 관습에 도전하는 것, 남들이 머물 때 떠나는 법, 위험을 인식하고 대비하는 것에 대한 이해를 심어주었다.

 

부모님은 내가 '전문직'에 종사하기를 원했다. 최악의 상황이 발생했을 때 의지할 수 있는 추가적인 재정 보증이라고 생각했기 때문이다.

 

대학생 사업가

1959년 미시간대학교 정치학 전공으로 입학.. 대학 3학년 때 부동산개발업 시작

1966년 24세로, 로스쿨을 졸업할 때 은행계좌에 25만 달러가 있었습니다.

 

정의로운 샘 젤

청렴함은 단순히 법을 준수하는 것이 아니다. 사람들을 대하는 태도, 공정하고 투명하게 업무를 처리하는 것, 그리고 당연히 약속을 지키는 것이다. 나는 약자를 괴롭히는 사람들, 모욕적이고 비겁한 사람들 또는 수동적 공격성이 있는 사람들을 참을 수 없다.

-> 용기 있고 통쾌한 분입니다.

 

부동산 버블

1973년 상업용 부동산의 수요와 공급 균형이 깨지고 있다는 사실을 깨닫기 시작했다. 그 전조가 된 것은 플로리다 올랜드의 우리 아파트 건물인 카피스트라노였다. 그 건물은 정말 아름다운 호숫가 프로젝트였다.

 

우리는 1971년에 아파트 건물을 완공했고 1년 안에 입주가 완료되었다. 그러나 1973년 중반까지 그 부지 주변에 건설 중인 아파트 건물이 무려 6채나 있었다. 디즈니월드는 확장을 계획하고 있었으며, 이 지역에서 다가구 주택의 성장 전망은 천문학적이었다.

그때 나는 우리가 최고의 프로젝트를 가지고 있는지는 중요하지 않다는 것을 깨달았다. 공급이 너무 많았기 때문이다.

 

이 논리를 테스트하기 위해 다른 지역으로 눈을 돌렸고, 아니나 다를까 미국 전역에서 동일한 시나리오가 벌어지고 있음을 확인했다. 부동산 업계는 건축 광풍에 휩싸였으며, 가격은 천정부지였다. 끝이 좋지 않을 것 같았다.

 

익숙한 이 그림을 어디서 봤을까? 붕어 기억력을 힘겹게 더듬어 보았더니 (겨우)지난 달에 읽었던 스티븐 슈워츠먼의 [투자의 모험 What It Takes: Lessons in the Pursuit of Excellence in 2019]에 거의 같은 내용이 있었습니다. 다만 시대적 배경이 30여년 후인 2007년~2008년 금융위기였다는 점이 다릅니다.

 

2006년 가을의 어느 월요일, 뉴욕 사무실의 회의실

- 2008년 금융위기의 조짐이 나타나기 시작함

 

회의 주제가 스페인으로 옮겨갔는데, 스페인은 우리가 여러 구역에 걸친 콘도미니엄을 매수하는 사업을 추진하는 지역이었다. 그런데 현재 스페인 남부에서 건설 작업이 얼마나 많이 진행되는지, 독일에 있는 인력 대부분을 그쪽으로 이동시키고도 모자랄 정도라고 누군가가 말했다. 개발업자들은 수요와 공급의 기본적인 법칙을 완전히 무시하고 있었다.

 

어떤 목소리가 불쑥 끼어들었다. "인도에서도 똑같은 현상이 나타나고 있습니다. 미개발 토지의 가격이 18개월 만에 10배로 뛰었습니다. "방금 누구죠?" 회의실 안에는 없었고 주인공은 인도에서 부동산 투자를 담당하고 있는 투린 파리크로 모니터에 연결되어 있었습니다.

 

"지난 18개월 동안 인도는 땅값이 10배나 올랐습니다. 가격은 이미 올라도 너무 올랐습니다. 사람들이 완전히 미쳐버린 상황입니다.

 

그날 우리는 스페인의 콘도미니엄 투자를 하지 않기로 결정했다. '인도의 땅값 상승이 스페인에 있는 콘도와 무슨 상관이 있다고?' 점점 글로벌화되는 경제 상황에서는 있습니다.

 

그다음 주에 나는 팜비치에 있는 집에서 아침을 먹으며 신문을 보고 있었다. 팜비치의 주택 가격이 25% 상승했다는 기사가 눈에 들어왔다. 팜비치의 인구성장률은 많아야 1년에 1% 혹은 2%였다. 그런데 지역 신문이 비정상적으로 과열된 지역의 부동산시장을 생생하게 묘사하고 있었다. 스페인, 인도와 마찬가지로 미국의 팜비치조차도 수요와 공급의 기본적인 법칙이 완전히 깨져버린 것이다.

 

다음 주 월요일 회의, "우리는 지금부터 주택에서 절대로 손을 대지 않습니다."

 

 

리츠시장 생성-성장-폭락

1969년 짐 하퍼는 단기 상업용 건설 대출(short-term commercial construction loan)의 대안으로 리츠를 이용해서 자금을 조달하는 아이디어를 생각해 냈다. 건설 리츠 산업은 3년 만에 10억 달러에서 210억 달러로 급격히 성장하며 부동산 개발에 박차를 가했다.

 

기관들은 미친듯이 리츠를 발행했다. 이 모든 돈은 위험을 전혀 고려하지 않은 이지머니(easy money)였는데, 부동산 업계는 이에 대응하기는커녕, 수요를 창출할 수 있다는 전제에 매달렸다. 과잉공급은 손실로 이어졌고, 210억 달러 리츠시장은 2년 만에 110억 달러로 폭락했다.

 

역발상 - 기업가의 본질

나는 자산 매입을 중단하고 자본을 축적하기 시작했고 지금껏 내 커리어에서 가장 큰 매수 기회가 될 것이라고 확신하며 다가올 일에 대해 준비했다. 나의 투자 논거는 향후 5년 동안 부실 부동산을 인수해서 큰돈을 벌 수 있는 기회를 갖게 된다는 생각이었다. 그래서 부실 자산에 집중하기 위해 부동산 관리 회사인 FPM(First Property Management)을 설립했다.

 

모두들 내가 제정신이 아니라고 생각했다. 입주율은 여전히 90% 이상이었고 흡수율이 높았고 회사들도 채용을 하고 있었다.

나는 듣지 않았다. 음악이 계속 흘러나오는 동안 그냥 옆으로 비켜섰다. 그것은 지금까지 내 커리어에서 감수한 위험 중 가장 큰 모험이었다. 그 당시에 많은 투자자들을 보유하고 있었기 때문이다. 만약 내가 포기하고 끝이 오지 않는다면 투자자들은 어떻게 생각할까? 그것은 내가 그들의 많은 업사이드(잠재적 수익)를 포기한다는 것을 의미할 것이다.

 

결과적으로 내가 옳았다는 것이 밝혀졌다. 1년이 채 지나지 않은 1974년, 시장은 붕괴됐다. 하룻밤 사이에 우리는 달러당 50센트에 자산을 매입하고 있었다.

기업가의 본질은 문제를 인식하는 것뿐만 아니라 해결책을 제시하는 것이다.

 

우화 - 유대인 상인

브루클린에서 가전제품 가게를 운영하는 사려 깊은 '모이쉬'라는 유대인이 있었다. 몇 년 동안 사업은 성공적이었지만 사람들이 마을을 떠나기 시작하면서 그의 사업은 어려움을 겪었다.

 

어느 토요일, 모이쉬는 사원에서 도움을 구하는 기도를 했다. "하느님, 저는 당신에게 어떤 것도 요구한 적이 없고 항상 믿음이 깊었습니다. 그런데 문제가 생겼어요. 내 사업은 죽어가고 있어요. 하느님 전 복권에 당첨되어야 해요."

 

다음 날 아침, 모이쉬는 신문에서 복권 결과를 확인했고 그가 당첨되지 않은 것을 확인했다. 그다음 주 토요일에 그는 다시 사원에 갔다. 상황은 더 심각해졌으므로 그는 더 열심히 기도했다. "하느님, 상황이 나빠지고 있습니다. 채권자들이 매일 전화를 하고 있어요. 제발, 전 복권에 꼭 당첨되어야 해요."

 

그다음 날 아침, 신문에서 복권 결과를 확인했지만 또다시 당첨되지 않았다. 그다음 토요일 절망적인 마음으로 사원에서 기도했다. "하느님, 복권에 당첨되어야 해요." 그러자 높은 곳에서 하느님의 음성이 들렸다. "모이쉬, 복권부터 사!" 교훈은 타석에 서지 않으면 안타를 칠 수 없다는 것이다.

 

당신은 무슨 일을 하나요?

저는 프로 기회주의자(professional opportunist)입니다.

 

버블 속에서

안타깝게도 사람들은 버블 속에 살면 바늘을 쥐고 있는 사람을 외면하는 경향이 있다.

 

대체원가

우리 건물의 가치를 측정하는 데 가장 신뢰할 수 있는 척도는 대체원가였으며 항상 그래 왔다. 내게 대체원가는 임대료, 비교 가격, 공실, 경제 성장 또는 주가보다 더 중요했다. 대체원가가 향후 경쟁 가격을 결정했기 때문이었다.

-> 이 얘기는 많이 들었는데 하고, 또 붕어 기억력을 더듬었겠죠. 워런 버핏도 있었고 많은 대가들이 같은 말을 했었는데, 최근 3독째인 데이비드 스웬슨의 [포트폴리오 성공 운용 Pioneering Portfolio Management in 2000 & 2010]에서 무척 강조하는 내용입니다.

-> 이 내용이 확 와 닿은 이유는 기업 가치를 따지는 중요한 방법 중의 하나가 자산/사업/기업을 대체하기 위해 얼마가 필요한가? 하는 것인데, 지금(2023년 7월) 우리 주식시장은 이런 기본적인 논리가-지나치다는 말로는 너무 부족할 정도로-크게 깨졌다고 보기 때문입니다.

 

지금 당장 이익을 내면서…… 상장된다면 새로운 프로젝트에 엄청난 금액을 투자할 유인이 있지만 이미 존재하는 그와 비슷한 기업을 인수하는 데 드는 비용보다 더 높은 비용을 들이면서 기업을 설립하는 것은 이치에 맞지 않다. – 존 메이너드 케인스, [일반 이론]

 

내재 수요

내가 신흥시장에 매력을 느끼는 이유는 내재 수요 때문이다. 나는 항상 수요를 창출하기보다는 이미 수요가 존재하는 곳에서 투자해야 한다고 믿어왔다. 내게 해외투자는 대체로 인구통계에 관한 이야기다. 인구 성장만 봐도 알 수 있다.

 

대부분의 유럽국가에서는 매년 세금으로 연금을 충당한다. 노동력이 줄어드는 상황에서 그 돈은 어디에서 나올 것인가? 반면 인도, 멕시코, 콜롬비아, 남아프리카, 브라질 등 대부분의 신흥시장은 인구가 더 젊고 성장률이 높다. 이는 더 많은 내재 수요를 의미한다.

 

리더가 할 일

나는 내가 모든 것의 회장이자 아무것도 아닌 CEO라고 항상 말한다. 비전, 방향, 전략 등 내가 잘하는 것에만 충실하다는 뜻이다. 그것이 내가 가장 많은 가치를 더하는 부분이다. 나는 거의 하루 종일 다른 사람들의 이야기를 듣는 데 시간을 보내며 질문하고 탐색하고 가능성을 제기한다.

 

나는 상사 노릇을 좋아한다. 나는 책임감을 받아들이고 그 역할을 아주 잘 해냈지만 아첨꾼들에게 둘러싸이고 싶지는 않다. 내게 최악의 상황은 모든 사람이 항상 "알았어요, 샘, 당신 말대로 해요"라고 말하는 환경이다. 기업가적 환경에서 곧 죽음과도 같은 일이다.

 

비즈니스의 반경 이론(the radius theory of business)

나는 '비즈니스의 반경 이론'을 믿는다. 성공할 수 있는 능력은 궁극적으로 나와 의사 결정 사이에 있는 사람 수에 의해 제한된다는 것이다. 의사 결정이 멀리 떨어질수록 위험에 대한 통제력이 떨어지기 때문이다. 역사는 기업이 충분히 위임하지 않았을 때뿐만 아니라 너무 많이 위임할 때도 몰락할 수 있다는 것을 보여 준다.

 

기회는 항상 있다

나는 1년에 약 40번 강연을 하는데, 그중 절반 정도가 대학에서 이루어진다. 내가 강연할 때마다 어떤 어린 학생이 필연적으로 일어나서 이렇게 질문할 것이다. "선생님은 지금까지 많은 일을 하셨는데 오늘날 분명히 기회는 많지 않을 것 같아요. 제가 할 수 있는 일이 뭔가 있나요?" 이 같은 질문에 대한 내 대답은 항상 기회는 있다는 것이다.

 

올바른 일을 해라 Do the Right Thing

내가 하는 모든 일은 또 다른 거래가 있다는 가정하에 이루어진다. 그리고 다음 거래에 도달하는 방법은 정직하게 일하는 것이다. 성공과 윤리를 동시에 추구할 수 없다는 사람들이 있다.

 

"저 사람이 그렇게 성공할 수 있었던 유일한 방법은 꼼수를 부리거나 사기꾼이기 때문이다"라고 말하는 것은 바로 성취하지 못한 사람들의 세계관이다. 성취하지 못한 사람들은 이 세상이 창조되었을 때부터 그런 생각을 해 왔다. 하지만 나는 그것을 믿지 않는다.

-> 질투하지 말라는 말씀이죠. 요즘 매일처럼 질투심에 몸서리치는 저를 혼내키네요^^

 

최선의 협상

나는 협상할 때 테이블 건너편에 있는 상대방의 동기와 우선순위에 대해 생각하는 데 많은 시간을 쏟는다. 우리가 논의하는 20가지 사안 중 상대방이 정말 중요하게 생각하는 3가지가 무엇인지 파악하기 위해 노력한다.

 

물론 나는 내게 가장 중요한 것이 무엇인지 명확히 알고 있다. 그렇게 하면 서로가 원하는 것을 얻을 수 있다. 서로 윈-윈 할 수 있는 최선의 거래인 것이다.

 

자기애

자신을 너무 심각하게 여기지 마라. 너무 많은 사람들이 자신을 너무 과대평가하기 때문에 다시 한번 강조하고 싶다. 자만과 긍지는 어느 정도 필요하지만 스스로 컨트롤하지 않으면 해로울 수 있다.

 

 

뒷얘기

이 책을 번역한 존 최 님과는 앞서 번역한 책, [주식이 오르고 내리는 이유]를 선물 받으면서 인연이 맺어졌습니다. 캐나다와 미국에서 공부하고 미국에서 직장을 다니는 등 20년 이상 해외생활을 했지만 우리나라 해군에서 군복무를 마친, ‘남자 냄새가 물씬 나는, 멋진 분입니다.

 

그의 두 번째 번역서인 이 책 역시 지난 달에 직접 만나 전달받았습니다. 전작을 건넬 때도 그랬는데 우리나라 투자자들에게 꼭 소개하고 싶은 책이라며 자부심이 가득한 모습은 여전했고요. 20년 이상 외국생활을 한 분이면서도 어휘 구사력이 부러울 정도로 좋았지만 첫 번째 번역서에서도 느꼈듯이 편집자의 세심한 손길이 더해졌으면 좋았을 텐데, 하는 아쉬움은 있습니다. 순전히 개인적인 생각입니다. 틀림없이 이 글을 볼 것으로 예상되는 존 최 님, 모쪼록 넒은 마음으로 이해해주시길^^