1.     경쟁 분석 – 경쟁 분석과 환경분석, 진입장벽

 

가.   한국 건설 산업의 주요 경쟁자

 

건설산업은 크게 3가지의 등급으로 구분된다. 기본적인 기준은 바로 경쟁자가 누구인가에 달려 있다. 건설산업은 해외 건설을 할 수 있는 대기업과 국내 중심의 중소기업 그리고 전문 건설업으로 구분된다.

 

이 들 업체간에 상호 경쟁을 하기도 하지만 협력도 하는 관계에 있다. 대형 건설업체들은 지역에서 시행을 하기 위해서는 지역 중소업체와 손을 잡을 수 밖에 없다.

또한 전문 분야별로 나누어서 작업을 할 수밖에 없는 것이다. 그렇기 때문에 대형 기업 중심으로 컨소시엄을 구성하는 것이 일반화 되어있다.

 

중요한 프로젝트 일수록 지역 중소기업, 대형기업 그리고 전문 기업들의 협력이 절대적으로 필요한 것이다. 따라서 경쟁은 주요 경쟁 대상에 따라 그 사업의 성격이 결정된다고 봐야 한다.

 

1)    대형 건설 업체

 

대형 건설업체들의 가장 중요한 시장은 해외건설 시장이다.

사실 대형 업체들은 중동 건설 시기에 성장했다. 그리고 이를 바탕으로 이후 지속적으로 성장을 해온 결과 중동지역에 대한 건설 수요는 현재 한국이 가장 높은 점유율을 보이고 있다.

 

그러나 최근 들어 한국의 해외건설의 최대의 경쟁자로 나선 곳이 중국, 인도, 터키이다. 이들 국가의 경쟁 시장 진출은 한국이 가지고 있던 시장의 지위를 위협하는 것이다.

왜냐하면 현실적으로 한국의 해외 건설의 핵심은 시공능력에 있지 엔지니어링이 아니기 때문이다. 솔직히 말해 한국은 아직 건설 엔지니어링에 있어 선진국에 비해서 많이 뒤떨어 진다.   


   

 

 

표를 보면 알 수 있듯이 설계 기술 수준은 가장 규모가 큰 업체인 현대 엔지니어링의 기술이 69위하는 것은 모든 해외의 설계시장은 이미 선진국이 가지고 있고 한국은 단지 시공사로서 역할 한다는 것을 보여주는 것이다.

 

시공시장에서만 경쟁력이 있다는 의미인데 중국, 인도, 터키의 진출이 강화 되면서 이 지위도 상실할 가능성이 높다. 왜냐면 인력 면에서 한국 인력은 이미 현장 투입이 불가능하고 이들 국가의 인력을 투입하는 것만이 코스트를 맞출 수 있기 때문이다.

 

사실 이들 국가들의 시장 점유율 확대는 생각보다 강력하다. 한국은 선진국의 자금 및 엔지니어링 기술 경쟁력과 추격국가의 코스트 경쟁력에 끼어 있는 상태이다. 이 상태를 극복하는 유일한 해결책은 전문 건설 분야로 진출하는 것이다.

 

한국이 주력으로 매진하고 있는 분야가 바로 산업 설비 분야이다. 이 분야는 단순한 코스트 경쟁만 필요한 시장이 아니라 기본적인 장치 기술이 필요하고 이 장치기술을 위해서 국내 업체들간의 제휴가 필요한 것이다.

 

가령 두산 중공업의 담수화 설비를 시공하기 위해서는 이 설비를 제작하는 두산 중공업과 이것을 현지에서 설치 하고 관련 건축을 진행하는 해외 전문 건설회사의 제휴가 이루어질 때 성공적인 결과를 만들어 낼 수 있는 것이다. 이것이 현재로서는 가장 강력한 한국 해외 건설 기업들의 경쟁력이라 보인다.

 

 

2)    중소형 건설업체

 

중소건설업체들의 기반은 주로 지역 건설시장이다. 지역에 있기 때문에 지역사정에 밝고 또 지역 경제를 활성화 하는 명분도 있기 때문이다. 그러나 시장이 이제는 지역단위에 있지 않기 때문에 문제가 생긴다. 적어도 지역에서는 서로 돌아 가면서 수주를 받으면 되었는데 이제는 그렇게 할 수가 없다.

 

가면 갈수록 경계가 허물어 지면서 다른 지역의 중소건설업체들이 지역으로 시장을 확장 시키는 경우가 많이 발생하기 때문이다. 중소 건설업체들은 이제 기로에 서있다.

지역의 틀을 벗어나서 살아 남을 수 있는가 아니면 줄어들고 말 것인가 하는 것이다. 외환 위기 당시 가장 큰 피해를 입은 그룹이 바로 이 중소 건설기업들이다.

 

이들의 기반이 지역이었고 건설 시장 확장기에 다른 지역으로 확대했던 많은 기업들이 무너졌다. 우리가 익히 알고 있는 기업들이 많이 사라졌다. 현재 남아 있는 중소건설업체들도 이번 금융 위기를 통해서 다시 한번 구조조정 될 것으로 보인다.

 

사실 주택 건설 시장에 중소기업들이 나섰던 이유는 성장하지 않으면 죽을 수 밖에 없고 성장하기 위해서는 지역의 확대가 필수적이고 대기업과 손을 잡으면 시공사 수준에서 생존을 위한 이익 정도만 가질 수 있기 때문에 어쩔 수 없이 자기 브랜들 만들고 시장에 뛰어든 것이다.

 

그렇게 해서 성공할 수 있는 기업이 분명 많지 않다는 것을 알면서도 할 수밖에 없는 것이 현실이다.

실제 중요 경쟁자도 지역을 확장하려는 타 지역 중소건설업체이기도 하고 대기업의 하청관계로 일하는 업체들이기도 하다. 결국은 시장이 포화상태이므로 살아남아 확장되는 건설 중소기업과 결국 문을 닫을 수 밖에 없는 기업으로 확연히 구별되기 시작할 것이다.

 

다른 측면의 접근은 중소기업의 해외진출이다. 이것은 살아 남기 위한 새로운 돌파구로 기대하고 진행을 하지만 장애가 많다. 해외 진출을 위해 가장 중요한 것이 이것을 진행할 수 있는 고급인력인데 중소기업에 있어서는 이런 인력이 준비되어 있지 않다.

 

고급입력의 부재로 인한 기술부재도 문제이고, 또한 코스트 면에서도 중국이나 인도, 터키 업체들과의 경쟁에서 뒤진다.

하지만 하나의 가능성은 이들 중소기업이 주택시장이나 소형빌딩 시장에서 중국이나 인도 보다는 높은 경쟁력이 있는 인테리어 부분이다.

 

즉 한국은 최고급 인테리어 수준을 구현해 낼 수 있기 때문에 특정한 개성이 필요한 건설시장에 진입이 가능하다는 것이다.

이미 이 부분에 대해 한국 대형 건설사들은 포기를 한 분야이기 때문에 손쉽게 시장개척이 가능할 것이다.

 

문제는 이렇게 하기 위해서는 자금의 지원이나 자금조달이 용이해야 하는데 이 부분에 대한 지원이 정부 차원에서 이루어 질 때 비로소 안정적인 시장확대가 가능하다는 것이다.

자금조달 부분은 대형건설사도 문제이지만 중소 건설사에게는 가장 힘든 숙제중의 하나이므로 정부차원의 지원이 절대적으로 필요한 부분이다.

          

3)    전문 건설업체

 

전문건설 업체들은 적어도 공사 수주만 이루어 진다면 살아 남을 가능성이 높은 기업군이다. 왜나면 건설 특정 부분에서의 독점적인 지위를 가질 수 있기 때문이다.

하지만 이 분야도 이제는 전국단위로 확장 되면서 전국적인 경쟁력을 가지고 있는가 없는 가에 따라 존폐가 달라진다.

 

이미 시장은 10% 이상 줄어 들것으로 보이는 상황이므로 지역의 경계가 무너지고 나면 결국 전문 건설업체가 전국단위로 확대되어 효율성을 가지고 있는가 없는가에 따라 달라 질 것이기 때문이다.

현재  2009년 2월 말 기준 등록된 전문 건설업체의 수는 대략 7만개에 달한다.

 

그러나 이렇게 많은 업체가 살아 남기에는 한국 시장이 너무 좁다. 따라서 향후 몇 년 사이에 이들 업체들 중 상당수 기업이 통폐합되거나 문을 닫을 것으로 예상된다.

그리고 전국적인 체계로 규모의 효율성을 겸비하면서도 그 분야에 대한 독자적인 기술력을 확보한 기업은 살아 남을 것이고 그렇지 못한 기업들은 도태 되고 말 것이다.

    

나.   향후 시장 환경

 

 

1)    대형 건설 업체

 

대형 건설업체들은 국내 사업으로만 규모를 유지 할 수 없다. 과거에도 국내에서의 손해를 해외의 건설을 통해서 매워왔다. 또한 국외의 손실이 발생하더라도 국내의 이익으로 매워온 것이다.
 

이 표를 보면 알 수 있듯이 대형 건설사들은 국내외 해외 비즈니스를 통해서 상호 보완적인 리스크 관리를 해왔다고 보아야 한다.

한 분야만 할 경우 발생되는 위험 보다는 국내와 해외를 동시에 추진함으로써 재정적으로나 기술의 유지측면서도 상호 보완적인 관계를 형성해 둔 것이다.

 

사실 건설산업의 가장 큰 특징이 불연속적 사업스타일이고 경기나 환경의 변화에 따라 극심한 부침이 생기는 것이 일반 적이다.

그러므로 리스크 방지 차원에서라도 양쪽의 비즈니스를 지속적으로 하는 것이 올바른 전략이다.

 

표에 보듯이 해외매출액을 보면 아직 한국의 대형 건설사라고 하더라도 국제적 수준에서는 한참 떨어진다.
 
어떤 의미에서는 실제 해외건설시장에서의 한국의 위치는 그렇게 높지 않다는 것을 보여준다. 시장도 중동에 집중되어 있기도 하다.

 

따라서 한국의 대형 건설업체들이 부족한 부분만 메워낼 수 있다면 오히려 더 높은 성장을 할 수 있을 것으로 보인다. 지금까지의 성공적인 비즈니스를 해왔기 때문에 더욱 크게 성공할 여력이 있어 보이는 것이다.

 

세계시장의 플랜트 시장의 규모는 지속적으로 커질 것으로 보이고 한국의 건설업체들이 이 시장에서 두각을 나타내고 있으므로 향후에도 지속적인 성장이 가능할 것으로 보인다.

매년 해외 플랜트 산업에 대한 한국 기업들의 영향은 확대가 될 수 있을 것으로 보이므로 향후의 발전이 기대된다.

    

2)    중소형 건설업체

 

중소건설업체가 살아 남는 것은 결국 시장의 크기에 달려 있다. 현재로서는 향후의 시장규모는 예상보다 빠르게 줄어들 것으로 보인다. 2009년을 기준으로 약 10% 정도는 줄어 들것으로 보이므로 아마도 중소 건설업체중 자금 여력이 부족한 업체 20-30%는 퇴출된다는 의미이다.

 

사실 중소 건설업체들이 가장 큰 피해를 본 것이 미 분양 아파트 때문이다. 한국의 미분양 아파는 규모는 2008년 말 현재 165,000호에 달한다.

평균적으로 30평정도가 되므로 이것을 금액으로 환산하면 20조 정도가 묶여있다고 보면 된다. 이 자금의 대부분은 PF로 조달되었고 이것은 저축은행과 은행 중심으로 이루어 진 것이다.

 

사실 중소건설업체들이 무리수를 두고 건설을 진행한 것은 분명하다.

현황에 보면 알겠지만 부산과 대구와 광주의 미분양물량이 집중되는 것은 지역적 특성 때문이다. 기존의 시장규모가 과거 어느 정도 되었기 때문에 미래에는 더 좋아 질것이라는 희망으로 막연히 아파트를 짓기 시작한 것이 그 출발이다.

 

하지만 이 지역은 중앙 집중화 되는 경제 현상으로 인해서 근원적인 주택수요가 줄어있는 상태이다.

그러나 과거의 건설업체들의 수는 줄지 않고 있어 무리해서라도 아파트를 짓지 않으면 생존할 수 없고 그러다 보니 무리한 자금에 과도한 광고비 지출과 무계획적인 건설을 할 수밖에 없는 것이다.

 

그리고 이것은 분양가를 높이는 역할을 했고 현실에 맞지 않는 분양가 산정은 결국 주택수요자의 외면을 받게 되었다.

사실 부동산 시장에서의 이야기는 현재의 분양가의 60%만 되어도 현실적으로 공사나 건설에는 문제가 없다는 것이다.

단지 문제가 되는 것은 무리한 이자나 분양광고비나 분양대행사 수수료라는 것이다. 사실 이것은 구체적으로 비용조사 내력을 보면 알 수가 있다.

 

 

원가 구성요소를 보면 알 수 있겠지만 현실적으로 건축비는 23평 기준으로 7천 1백만원 수준이다.

땅값이 문제이긴 하지만 새로 개발하는 정보공급 택지의 경우 평당 대략 50만원에서 100만원 내외이고 23평 기준의 아파트일 경우 대략 대지 지분이 4평정도 된다.

즉 이것을 합산해 보면 8천 만원 내외면 23평 신규 아파트 지을 수 있다는 것이다. 즉 30-40% 정도의 거품이 현실적으로 존재하고 있는 것이 현 아파트 분양 시장이다.

 

근본적으로 중소 건설업체의 위기는 여기서부터 시작되었다. 중소 건설업체는 대형기업의 아파트 분양방식을 따르면 안 된다.

우리가 알고 있듯이 시장 물건이 있고 백화점 물건이 있어 가격이 차이가 나도 각각 적정마진을 가지고 비즈니스하고 있다.

 

이처럼 아파트도 각각 수준에 맞는 가격대로 분양시장에 등장하는 중소건설업체라면 아마도 이 위기를 넘길 수 있을 것이다.

왜냐면 주택고객의 입장에서는 적정 가격대라고 보인다면 기존의 주택을 팔고 이 신규 아파트로 옮길 것이기 때문에 주택수요가 증가될 것이기 때문이다.

 

 현실적으로 중소건설업체들의 생존이 실용적인 구매를 원하는 주택소비자들의 욕구를 채워줄 수 있는가 없는가에 따라 달라 진다는 것이다.

그리고 이런 적정 가격대에 맞는 주택공급을 얼마나 이루어 낼 수 있는 기업인가에 따라 경쟁력이 좌우 되는 것이다.

 

아파트도 상품이라 시장가격에 맞추어 움직여야 한다. 브랜드가 되려면 철저하게 브랜드 관리를 해야 한다. 그렇게 하지 못한 5위권밖의 아파트 브랜드는 철저하게 실용적으로 접근할 때 살아 남을 수 있다.

그러면 주택 분양 가격이 40%정도는 내려갈 지도 모르고 그 결과는 지속적인 건설시장의 활성화가 될 지도 모른다.          

 

3)    전문 건설업체

 

전문 건설업체들은 지역에 기반을 두고 있는 경우가 많다. 즉 그 지역에는 전문 건설업체들이 각 분야별로 있다는 것이고 이것은 프로젝트 할 때 마다 모이고 흩어 진다.

현재의 특징으로 보면 지역 건설시장이 중앙의 대형 건설 시장에 편입되고 있는 실정이므로 향후에도 이는 가속화 될 것으로 보인다.

 

그럴 경우 지역의 전문 건설업체들은 현재 중앙의 대형 건설업체의 전문 하청기업으로 역할을 할 것으로 보이므로 중앙의 상위 5개 대형 업체의 컨소시엄에 소속되면 살아 남을 수 있지만 그렇지 못하면 살아 남기 힘들다는 것을 예상할 수 있다.

 

즉 지역별 전문 업체별로 5개정도가 제대로 경영상의 무리 없이 살아 남을 수 있을 것으로 보이나 나머지 기업들은 현실적으로 도태될 것으로 보인다.

건설업의 특성상 프로젝트가 진행되지 않으면 수익이 없는 업종이므로 6개월 이상의 프로젝트 참여가 되지 않으면 도태될 수 밖에 없는 것이 현실이다.

 

전문 건설업이 독점력을 가지는 것은 지역 내 혼자 그 일을 할 수 있을 때인데 그런 분야는 그렇게 많지 않다. 따라서 일반 적인 전문 건설업의 경우는 항상 대체 업체가 있다.

그러므로 가장 중요한 생존 비결은 바로 대형 건설업체와의 제휴이다. 비록 지역의 중소건설업체와의 관계 때문에 문제가 될 수는 있지만 현실적으로 생존을 위해서는 선택의 여지가 없는 것이 분명하다.

 

또 하나의 탈출구는 바로 중소건설업체들의 해외 진출 시 동반 진출 하는 것이다. 즉 중소건설업체들이 해외 진출을 할 때 전문 건설업체들도 따라서 가야 하는 경우가 많다.

그런데 이런 부분을 모두 진행하기에는 중소건설업체가 부담스러우므로 이를 동반 진출을 하여 해결해 낼 수 있다면 새로운 시장을 만들 수가 있다.

 

사실 전문 건설업의 수준에서 보면 이런 시도는 위험 할 수 있다. 국내에서도 역량을 발휘하기 힘든 상황인데 해외에서 제대로 하기란 더 어려울지도 모른다.

하지만 위기 속에 기회가 있다고 가능성은 있어 보이는 시장이다.

 

전문 건설이라는 말 자체가 해외시장에서는 생소하고 새롭게 인식되므로 장기적으로 보면 꼭 진출해서 개척해야 하는 시장일 수 있다. 사실 전문 건설업체중 상위권에 드는 업체는 70년대 해외진출 한 건설업체보다 매출액이나 인력이 더 좋을 수 있다. 단지 시도를 하지 않았을 뿐이라고 본다.

가.   한국 건설 산업의 위협 요인

 

1)     기술 개발의 한계

 

한국의 건설업은 생각보다도 기술 자립도가 낮은 편이다. 사실 초고층 빌딩이나 특수한 시설에 대한 설계나 감리는 한국의 기술력으로 할 수가 없다.
 
이미 60층 이상의 고층빌딩에 대한 설계,감리 기술이 없다는 것은 널리 알려진 사실이다.

 

따라서 기술 개발을 위한 기반이 조성되어야 하는데 제대로 진행이 안되고 있는 것이 현실이다. 

 아래의 표를 보면 알 수 있듯이 프로젝트 관리기술과 위험관리기술 그리고 설계 기술 등에 대한 것이 가장 필요로 하는 기술이라고 모든 업체들이 공통적으로 말하는 기술분야이다.

 

 기능적인 수준의 기술인 전기공사나 토목 또는 건축기술에 대한 것은 문제가 없다는 것이다. 이와 같이 필요한 기술들을 제대로 만들어 내기 위해서는 건축 전문인재의 양성이 절실히 필요하다.

그리고 이런 인재들은 그냥 양성되는 것이 아니라 어느 특정 시스템으로 이루어야 한다.

최근 들어 많이 논의가 되는 것은 새롭게 등장하고 있는BIM (Building Information Modeling ) 과 같은 IT 기술을 기반으로 한 건축 설계 및 관리 기술 분야와 스마트 빌딩과 같은 기술 , 또는 유비쿼터스 기술과 같은 영역들이 새롭게 등장하고 있는 것이 현실이다.

 

하지만 아직까지는 기술 융합이 안되고 있어 한계가 있다. 건설 산업과 IT 기술의 융합은 미래의 기술 개발의 핵이다.

하지만 그 전에 갖추어야 할 것이 바로 기초 설계 기술로 특히 리스크 관리에 대한 기술이 가장 많은 역량이 필요한 기술이다.

 

즉 지진에 대한 방지 기술, 태풍방지를 위한 기술 등 재난에 대비한 기술을 기반으로 한 설계 기술이 아직까지는 제대로 이루어 지지 않고 있다.

그렇기 때문에 60층 이상의 고층 건물을 설계 할 수가 없는 것이다.

 

이런 기술의 접근은 아직 이루어 지지 않고 있어서 분명 한계가 있다. 한국이 독자적인 초고층 설계 기술을 가지는 순간까지는 한국의 건설산업은 기술의 한계에 부딪치고 있다는 것을 의미하고 그때까지는 지속적으로 인력을 양성해 내야 한다.

전문 인력만이 기술의 한계를 넘어 설수 있기 때문이다.   

 

2)    내수의 약화와 해외진출 장벽

 

한국의 내수는 이미 포화 상태에 접어 들고 있고 특히 금융위기의 영향으로 더욱 줄어 들고 있다.

과거 20년 만에 가장 낮은 수치의 건축 허가 면적이라고 말들 하는 것을 보면 이미 한국의 건설시장은 위축될 때로 위축되고 있는 것이다. 사실 이 위기는 예견되고 있었다.

 

한국의 건설시장은 과도하게 많은 기업들이 경쟁하는 시장이기 때문이다. 그 주된 이유가 경계가 많아서였다.

지역이라는 경계 , 토목과 건축이라는 경계, 민간과 공공이라는 경계, 국내와 해외라는 경계에 따라서 분류되고 이 분류된 카테고리만 규모의 효율을 가지기 보다는 그 경계의 기반 하에 독점적인 시장지위를 누리려고 하였다.

 

결국 시장이 한계에 달하면서 이 경계를 허물어야 하는 데 그러는 와중에 많은 기업들이 도태된다. 현실적으로 지금의 건설산업은 이 도태과정을 거치고 있다.

이 과정은 보호되었던 산업이 시장 경쟁에 나서게 되면 얼마나 어려움을 겪게 되는 지 보여주는 대표적인 예이다.

 

더 이상 내수의 증가는 없을 것으로 보인다. 하지만 한가지 가능성 있는 부분은 재건축 시장이다.

즉 과거 70년대와 80년대에 급하게 생존의 차원에서 만들어진 많은 건물들이 이제는 재건축을 해야 하는 단계에 와있다.

 

사실 한국 사회가 어떤 의미로는 30년도 못사는 건물을 지었다는 것이 부끄럽기도 하다.

하지만 이렇게 제대로 지어지지 않은 건물들이 있기에 재건축할 수 있는지도 모른다. 이번에 지어지면 적어도 50년은 가는 건물들이 지어져야 할 것이고 이에 맞추어 시장도 활성화 될 것으로 보인다.

 

그러기 위해서는 경쟁력 있는 가격으로 지어질 수 있어야 건설산업의 내수경기가 살아날 것이다. 높은 분양가는 일시적으로 건설상에게 이득일지 모르지만 장기적으로 보면 결코 도움이 안 된다.

동일한 기능을 하는 것이 시장에서 싼 제품도 백화점에서 비싼 것도 있다. 이처럼 건축시장도 시장 수요의 요구에 맞추어 움직이면 분명 새로운 내수 창조가 일어 날지도 모른다.

 

또 하나의 시장으로 꼽히는 해외 시장의 경우도 현재 중동으로 한정되어 있다. 세계적으로 가장 건축 붐이 크게 일어 나고 있는 중국의 경우는 한국 건설업체들이 발을 못 붙이고 있다.

상해 포동 지역에 그렇게 많은 고층 빌딩 중에 한국업체가 지었다는 빌딩 얘기를 듣지 못했으니 말이다.

 

홍콩에서도 초고층 빌딩들도 많이 지어 졌지만 한국업체가 들어가서 한 것은 거의 없다. 따라서 이는 아시아 전체 대다수가 그렇다는 것이고 현실적으로 중동 외에는 시장 진입이 어렵다는 것을 반증한다.

중동 지역의 경우도 주택 시장은 한국업체가 못 들어가고 산업플랜트 시장에만 지속적인 성장을 하고 있는 실정이다.

 

이 플랜트 경험이 없는 업체들은 실제 해외시장의 진출이 어렵다는 것을 의미한다.

즉 이런 시장의 특징은 경험한 업체는 수주가 몰리고 경험하지 못한 업체들은 진입장벽으로 작용하는 것이다. 그만큼 시장이 한정적이 되고 신구 진입이 어려운 시장이라는 것이다.                   

 

 

3)    금융비용  

 

한국 건설산업은 주택수요에 영향을 받고 주택수요는 금리의 영향을 크게 받는다.

따라서 금리의 변동이 어떻게 이루어 지는가에 따라 건설시장의 수요가 결정되는 것이다. 건축을 하는 사람은 처음부터 모든 건설자금을 제공하지는 않는다.

 

자금을 융통하여 분양을 하거나 아니면 운영수입으로 할 수 밖에 없는데 분양을 하는 것도 분양되기 전까지 많은 비용이 소요되고, 운영수입으로 전환 한다고 하여도 기본 투자금에 대한 자금을 융통해야 하기 때문에 많은 금융 비용이 발생한다.

 

사실 금리가 낮으면 낮을수록 건설 경기는 좋아진다. 하지만 그렇다고 무작정 낮아 지지는 않는 것처럼 적정 수준의 금리는 유지 되는 것이 좋다.

2004년에서 2005년 사이의 저금리로 서울지역 부동산이 폭등하였고 이후 부동산 규제가 발효되면서 급속한 부동산 경기하강을 경험했던 것처럼 너무 낮은 금리도 결코 좋은 것은 아니다.

 

하지만 현재의 금리는 금융위기 이후 급속도로 높아졌고 금리 그 자체 보다는 정부 정책으로 금리가 반영이 안되고 있고, 금융기관의 자금 경색으로 자금 융통 자체가 어렵다는 것이다. 

많은 건설업체들이 부도의 위기에 몰리고 있는 것이다.

 

건설업만큼 어음이 많이 사용하는 산업도 드물다. 어음을 사용하는 것은 어떤 의미로는 대금 회수 전까지 위험을 안고 가야 하기 때문에 납품 업체도 그 비용만큼 상승시켜서 대금청구를 한다. 전반적으로 건설산업에서 로스가 많이 발생하는 것도 바로 이런 이유가 있는 것이다.

 

안정적인 대금회수와 안정적인 수주는 전반적인 하청기업들의 코스트를 낮출 수가 있다. 

전반적인 자금의 집행 자체가 안정적으로 이루어 진다면 보다 높은 효율성을 보일 수 있고 이것은 경쟁력으로 작용을 하는 것이다.

따라서 금리가 중요하지만 더 중요한 것은 바로 결제 시스템의 안정성이고 신용이다.

 

최종적으로 살아 남는 기업은 이 부분에 안정을 이룬 기업만이 살아 남을 것이다. 과거 거품 시기에 남의 돈으로 과도한 투자를 한 기업들은 이번 금융위기를 못 넘을 것으로 보인다.

이 위기를 극복한 기업들도 결제 시스템의 안정이 이루어 져야 장기적인 경쟁력을 갖출 것으로 보이므로 단순히 금리가 아니라 금융비용의 관점에서 보고 관리하여야 하는 것이다.

  

4)    프로젝트 파이낸스의 약화

 

FP라 불리우는 프로젝트 파이낸스 상황의 악화는 건설업에 있어서는 치명적인 약점이다. 현재 많은 은행들과 저축은행들이 여기에 많은 자금이 묶여 있는 상황이다.

한국의 금융위기는 여기서부터 발생될 것이라고 많은 이들이 FP 들은 단기성 자금이 많다.

 

일시적으로 이익을 보기 위해서 분양과 동시에 상환 되는 방식이다. 문제는 분양이 잘되면 되지만 분양가는 높고 시장은 줄어들고 결국은 미분양이 속출하는 것이다.

이로 인해서 자금이 묶이게 되고 이 묶인 자금으로 인해서 은행은 부실 채권이 되고 기업도 부도의 위기로 몰리는 것이다.

 

또한 문제는 이런 순환이 악순환 되면서 FP 자금이 더 이상 건설시장에 투입이 안되고 이는 결국 금융불안으로 인한 건설업체의 경영난으로 심화 되는 것이다.

사실 FP 자금이라고 하여 단기성만 있는 것은 아니다. 장기적으로 운영수익을 모델로 하는 자금도 있다. 그러나 유독 한국의 경우 이런 자금이 단기성이었던 것은 건설산업의 투기성향과 맞물려 있는 것이다.

 

즉 일시적으로 유통해서 잘 분양만 되면 충분히 이익과 금융비용을 건질 수 있다는 생각으로 진행을 한 것이다.

그러나 어떤 비즈니스이든 리스크 없는 비즈니스는 없다. 특히 건설업의 경우는 리스크가 높은 업종이다.

 

따라서 일시적인 자금 압박을 면하기 위한 FP 는 결국 건설업체의 목줄을 쥐고 흔드는 것이다.

향후 건설업체들은 자금 요소를 위한 새로운 방식의 접근이 이루어 지지 않으면 힘들다. 즉 FP로 하지 못하면 담보 대출을 받거나 아니면 자체 자금으로 진행을 해야 한다.

 

또 다른 방법이 있다면 부동산 펀드를 조성하여 진행을 하는 것도 한 방법이다.

어찌 보면 아직까지 제대로 시도되지 않은 분야가 이 부동산 펀드라면 특정지역의 개발을 놓고 공개적으로 펀드를 조성하는 것도 향후에는 실효성 있는 방법이라 보여지며 결국은 PF을 부동산 펀드로 전환시키는 효과를 가져 올 것으로 보이기 때문이다.

 

PF의 자금도 향후에는 단기성이 아닌 장기성으로 전환 되는 것이 필요하다. 그렇게 하기 위한 정부차원의 지원도 필요하고 해외의 자금유입 또한 필요할 지 모른다.        

 

5)    건설산업 성장의 한계

 

건설 시장의 한계를 정확히 생각해볼 필요가 있다.

미국에서 조사한 자료를 보면 성장성과 수익성에서 이미 건설업종은 성장성도 낮고 수익성도 낮은 산업이라는 것이다.

미국의 주택공급률 105%로 은 한국의 102% 에 비슷한 수준이므로 이를 기준으로 보면 벌써 한국의 건설 산업이 한계에 달했다고 보인다.

따라서 미국에서 평가한 저수익 저성장 산업이라는 정의는 틀린 것으로 보이지 않는다.

 

비록 이것이 최근 몇 년 사이의 결과로 만들어진 것이긴 하지만 한국이라고 금융위기와 미분양 사태를 기준으로 보면 분명 저성장 저수익 산업이라는 것이다.

산업이 과포화 상태이기 때문에 일어 나는 현상이므로 향후를 위해서라도 건설산업의 신 동력을 찾아 내어야 하는데 그것은 결국 IT 산업과 건설산업의 융합으로 가능한 것으로 보인다.

 

IT산업과 건설산업의 융합은 한국이 주도적으로 만들어 갈 때 세계시장에서 비로소 새로운 시장으로 등장할 것이다.

자동차가 IT화 되듯이 건축도 IT화 되고 친환경으로 바뀔 때만 새로운 신성장 동력을 가질 수 있을 것으로 보인다. 

 

가.   신규 참여자들의 진입 장벽

 

신규참여자들의 진입장벽은 현재 없다. 단지 가장 어려운 장벽이라면 규모의 경제와 금융장벽이다. 규모의 경제를 이루지 못하면 지역의 벽을 넘을 수 없다. 즉 지역에서 건설업을 시작해서는 살아 남을 수 없다는 것이다.

 

현재 남아 있는 업체들도 어떻게 살아 남을 수 있을지 막연한데 신규 진입자가 살아 남기란 정말 힘들다. 따라서 현실적으로 신규 진입자들에게 장벽은 없지만 신규 진입자로서 살아 남기는 힘든 것이 현실이다.

 

금융의 장벽도 그렇다. 금융 장벽의 핵심은 완공까지의 금융비용을 신규 진입자들이 부담해야 한다는 것이다. 즉 신규 진입자들에게 있어 가장 큰 부담이 되는 것은 금융비용과 공사 기간 동안의 보증문제이다.

 

따라서 이 문제를 해결한 신규 건설업체만이 시장 진입을 할 수 있다. 따라서 현실적인 시장 진입이 가능한 기업은 대기업의 자회사일 경우 가능하다. 금융에 다른 보증을 대기업이 해주기 때문에 금융권에서도 안심하고 자금을 대출 해줄 수 있기 때문이다.

 

즉 독자적인 건설업 혼자만의 시장진입은 어렵다는 것을 의미한다. 현재 대다수의 대기업들은 자회사로 건설업체를 가지고 있다.

만일 신규 업체가 등장 한다면 그것은 새롭게 등장하는 대기업의 자회사이거나 아니면 제휴나 합병을 통해서 몸집을 키운 건설업체일 것이다.