<이 글은 2009년 3월 작성된 것으로, 이후 최근까지의 상황 변화는 고려되지 않았습니다. 아이투자.>

한국의 건설산업 분석

 

하영균

 

1.     분석을 시작하며

 

금융위기의 시작은 부동산에서 시작되었다. 부동산에 대한 자산평가 기준으로 금융산업의 대출이 이루어 졌고 부동산에 대한 자산평가가 거품이었다는 것이 밝혀지면서 결국은 금융산업의 붕괴와 모든 경제 활동의 위축으로 진행이 된 것이다.

사실 본질적으로 보면 거품이란 가치와 가격의 갭이 얼마나 큰가에 달려 있다.

 

즉 가치보다 가격이 너무 커서 심각하게 되면 결국 그것으로 인한 가격의 하락이 이루어 지고 자산평가가 가격으로 된 상황이라면 결국 자산 하락에 의한 신용하락이 발생되는 것이다.

사실 부동산의 가치는 3가지 요소로 분류된다.

 

첫째는 순수하게 건설하는데 따른 비용, 둘째는 부동산의 위치에 따는 경제적 효과, 셋째는 소비자가 느끼는 편의성 정도에 따라 그 가치가 결정되는 것이다. 이런 요소들에 의한 평가 수준보다 휠씬 가격이 높았다면 결국은 가격붕괴로 나타날 수 밖에 없다.

 

사실 부동산의 가격변동은 주식시장의 가격변동과 닮아 있다.

즉 증시는 미래에 대한 순이익을 현재에 파는 것이라면 부동산은 미래의 자산가치에 대해 현재에 평가하여 파는 것이다. 즉 이 말은 토지가 있다면 그 토지가 개발되어 만들어 낼 편익의 가치를 가지고 토지의 판매가 가 이루어 진다는 것이다.

 

당장 그 토지가 아무리 쓸모가 없어도 미래가치가 높게 평가되면 결국 그 토지의 가격은 높아질 수 밖에 없는 것이다.

그러나 증시가 가격변동이 단순한 미래 예측 순이익에 맞추어 변동하지 않듯이 부동산도 미래 자산 가치에 의해서만 판매가 이루어 지지 않는다.

 

투기적 요소나 경제적 변동요인 등등 고려할 수 있는 모든 변화요인에 의해서 가격이 결정되는 것이다.

하지만 증시가 결국 본원적 가치로 회귀하듯이 부동산 또한 본원적 가치로 회귀할 수밖에 없는 것이다. 이런 회기 과정에서 많은 문제를 일으킨다.

 

그래서 가격변동은 어느 순간 높아지다가도 어느 순간 낮아지며 높아질 때 이익을 보기도 하지만 손해 보는 사람도 생기고 낮아 질 때는 오히려 높아질 때 이익을 본 사람이 손해를 보는 구조가 되는 것이다.

 

부동산의 가격이 가치에 의해서만 팔리고 살수 있다면 분명 이런 피해는 줄어 들것이다. 그러나 시장 가격을 제어할 수는 없는 상황이므로 결국 시장가격변동에 맞추어져 움직일 수 밖에 없다.

 

하지만 부동산은 시장가격에 노출되어 있기 보다는 정책적인 요인이 더 많았던 것이 한국의 부동산 시장이다.

또한 이 부동산 시장의 기반 하에 경영을 해온 기업이 건설산업이므로 부동산을 모르면 한국에서 건설업을 할 수 없는 것이 현실이다.

 

건설산업의 흥망은 일차적으로 정책방향에 의해서 좌우되어 왔다고 한다면 틀린 말이 아닐 것이다. 사실 한국의 부동산 정책은 철저히 정부 주도로 이루어졌다.

가장 부동산 투기를 많이 한 것도 정부이고 가장 부동산 가격에 변동을 심하게 주는 요인도 정부의 입김이다.

 

즉 정부의 이런 절대적 영향력 때문에 정경유착이 가장 심했던 것이 바로 건설업이다. 정부의 절대적인 권한인 허가권이 항상 문제가 된 것이다.

사실 정부가 나서서 허가권을 좌지우지 하는 것은 시장 경제에 맞지 않다.

 

정부가 해야 할 기본적인 것은 기본 적인 사회 인프라를 만들고 그것에 맞추어 건설업체나 개인이 개발하면 된다. 기본적인 가이드라인만 만들어 놓으면 문제가 없다는 것이다.

그럼에도 불구하고 아직까지는 한국의 부동산에 대한 개발 권한은 정부가 가지고 있고 정부 정책에 따라 움직인다.

 

사실 그 핵심적인 이유가 바로 그린벨트 제도에 있다. 어찌 보면 그린벨트 제도는 환경규제를 통해서 자연보호라는 의미도 있지만 본질은 변질되고 가장 강력한 규제수단이 된 것이다.

정부의 제한적 토지공급은 토지의 가치를 높여왔고 이 과정에서 정부는 세수를 확충한 것이다.

 

과거 정부의 투자 자금이 없던 시기에 이런 방식으로 투자자금을 조달한 것은 현명했다고 보인다. 그 대표적인 사례가 바로 강남 개발을 통한 투자 자금 확보였으니 말이다.

이후 정부의 시행정책을 따라 움직이면 돈이 된다는 사실로 받아들여졌고 누가 먼저 정부의 정책을 읽어 내는가에 따라 초과 이익을 얻을 수가 있었다.

 

이제 한국의 부동산 정책은 기로에 서 있고 기존의 패러다임에 맞추어 건설업을 경영해온 기업들도 기로에 있는 것이다.

즉 과거의 부동산 정책으로 더 이상 경제발전을 이룰 수 없다는 사실과 더 이상 한국의 건설산업이 확장될 만한 시장규모가 이루어지지 않는다는 사실이 현실이다.

건설산업의 분석을 통해서 이제 향후 건설산업의 전망을 집어 보고자 한다.               

 

가.   한국 건설산업 고객의 특징

 

한국 건설산업의 고객은 개인과 공공기관이다. 개인은 주택 수요로 표현되고 공공기관은 사회적인 인프라 구축으로 건설산업의 고객이 되는 것이다.

이 두 고객은 과거 항상 상호보완적인 역할을 해왔다.

정부의 SOC 정책은 항상 경기변동요인과 관련이 깊다. 즉 SOC확충은 결국 경기를 진작시키는 역할을 하는 것이고 경기진작이 이루어 지면 개인의 주택 수요가 늘어 나면서 경기가 활성화 된다. SOC투자를 줄이면 경기하강국면에 대비하는 것이다.

 

이런 정책적인 밸런스를 어떻게 하는가에 따라서 부동산과 건설업 경기가 좌우되어 왔던 것이다. 이 두 고객의 특징을 정확히 파악하는 것은 건설산업의 생존과 직결되어 있다.

문제는 두 고객의 행동방향이 다르다는 것이다. 즉 개인고객의 주택수요가 활발한 시기에는 SOC관련 수요가 줄어 들 수 밖에 없고 SOC 수요가 높을 때는 주택에 개인수요가 줄어드는 상황이 계속된다는 것이다.

 

문제는 이 두 고객을 충분히 확보하는 시스템을 가진 건설기업은 보다 안정적인 경영을 할 수가 있지만 그렇지 못한 기업은 경기변동에 따라 경영의 위협이 초래되기도 하고 기회가 오기도 하는 것이다.

 

먼저 개인고객의 특성을 살펴보면 다음과 같은 특징을 지닌다.

첫째로 개인고객의 가장 중요한 주택수요특징은 가구수의 변동이다. 가구당 주택보급률에 따른 수요를 보면 얼마나 미래에 주택수요가 발생될지를 알 수가 있는 것이다.

 

이미 한국의 인구는 줄어 드는 상황이다. 그리고 그 인구증가가 늘어나리라는 기대를 할 수가 없는 상황이다. 즉 이제는 가구수가 어떻게 변동되는 가에 따라 상황이 달라질 것이다.

 

가구수는 이제 1.5% 정도의 증가 밖에 이루어 지지 않는 상황이다. 더 이상 가구수가 급격히 증가되어서 주택수요를 변동시킬 만한 상황은 아니라는 것이다.

따라서 가구수보다는 더 중요한 것이 가구 인구 구조이다. 향후의 가구 인구가 어떻게 되는가에 따라 달라진다는 것은 일본의 경우를 보면 쉽게 알 수가 있다.

 

일본의 경우 산업화 이후 인구가 정점에 달하게 되고 독신 가구가 많아지면서 주택 보급률이 115%까지 올라 갔다.

이유는 독신가구의 증가가 높았기 때문이다. 한국의 경우도 이제는 가구수보다는 독신가구의 증가가 중요한 주택소요로 자리잡을 것으로 보인다.

 

가구의 평균 인구도 줄어 들고 있어서 현재는 3인 가족이 중심이 된다는 것을 알 수가 있다. 아마도 이 이상은 줄어 들기는 힘들 것으로 보이고 향후에는 독신 가구 중심으로 주택수요가 변신할 것으로 보인다.

가구원수가 줄어 드는 것은 다른 의미로 보면 가족에 대한 지출이 줄어 들고 다른 부문에 투자가 늘어 날 가능성이 있다는 것을 의미한다.

 

이것이 어떤 식으로 주택수요로 반영될 지는 알 수 없지만 장기적으로 보면 3인이 가장 살기 적합한 평형의 수요로 바뀔 것이라는 것을 예측할 수가 있다.

독신가구의 선호도가 가장 높은 아파트 평형이 20평 대라면 3인 가구의 선호도가 가장 높은 아파트 평형은 아마도 30평 대일 것이다.

 

즉 대형 평수에 대한 수요는 생각 외로 그렇게 높지 않을 것이라는 것을 알 수 있다. 즉 부의 가치 측면을 제외하고 단순히 실용적 가치로 보면 그럴 것이라는 것이다.

 

둘째로 개인 주택수요는 경기 변동과 깊은 연관 관계를 가진다. 경기가 활성화 되면 주택수요가 증가되지만 경기가 떨어지면 주택수요는 감소한다는 특징을 가지고 있다. 경기의 영향을 가장 많이 받는 것이 부동산이지만 상호 보완적인 경향을 보인다.

 

즉 부동산 경기가 좋아지면 경기가 살아나기도 하지만 경기가 좋아져도 부동산 경기가 살아 난다는 것이다. 이 근본적인 이유는 인플레이션의 효과와 연결되어 있다. 인플레이션이란 통화 가치의 하락을 의미한다.

 

경기가 좋아 진다는 것은 바로 인플레이션의 발생을 의미하는 것이고 이것은 통화가치의 하락을 의미한다.

한국에서 통화 가치의 하락이 이루어 질 경우 자산가치의 유지를 통해서 통화가치를 막으려고 한다면 가장 효과적인 수단이 바로 부동산이었다.

 

즉 부동산의 자산가치 하락은 크지 않았기 때문에 인플레이션이 강화되면 될수록 부동산 가격은 올라 간다는 것이다. 즉 자산가치로 통화가치의 하락을 막겠다는 것이 기본 투자 심리인 것이다.
 
이것이 과잉이 되면 부동산 거품으로 나타나지만 일반적인 경우에는 적합한 투자방법이라 할 수 있다.

 

이 표를 보면 경기의 선행지수가 증가하고 나면 건설의 수주가 높아 진다는 것을 의미한다. 구체적으로 보면 경기가 상승할 것이라는 기대감은 기존의 주택가격을 상승시킨다.

이 상승에 의해서 주택 수요의 유발을 초래하고 이것이 건설 발주로 이어지는 것이다. 이렇게 발주된 것을 건설업체가 수주하면서 수주 증감이 반영되는 것이다.

 

 하지만 이 과정은 시차가 존재한다. 대략적으로 6개월에서 1년 정도의 시차를 두고 경기선행지수 올라가면 6개월 이후부터 수주증가가 이루어 진다는 것을 의미한다.

이것이 경기가 시장에 반영되고 최종적으로 수주에 이르는 과정이 바로 그 시차를 발생시키는 원인이 된다.

 

문제는 경기 하강이 이루어 지면 수주 또한 떨어진다는 것이다.

그렇기 때문에 경기변동은 주기적으로 일어나고 수주물량도 주기적으로 변동된다는 것을 확인할 수 있는 것이다.

따라서 경기변동요인을 예측을 제대로 하는 것이 중요한 건설업의 경쟁력이 될 수 있다.

 

셋째로 개인 주택 수요는 금리와 연동되어 움직인다는 것이다.

금리가 낮으면 당연히 주택의 가격은 올라간다. 즉 싼 이자로 주택을 구입하는 가구가 늘어 난다는 것이다. 한국은 주택 가격의 60% 정도만 담보대출이 되기 때문에 자산의 하락으로 인한 리스크는 낮은 편이다.

 

주택소유자에게 있어서는 주택가격의 상승이 예상되면 당연히 더 큰집으로 이사를 하고 낮은 이자를 낸 후 집값이 상승한 후에 다시 팔아서 수익을 얻으려고 하는 것이다.

문제는 이자율이 낮을 때 큰 집을 사서 집값이 오르기를 기대하지만 현실은 기대와 달라서 집을 사고 나면 이자율이 낮을 때 너도 나도 이런 방식으로 집을 사고 나서는 이자율이 올라가고 집값은 떨어진다는 것이다.

 

 즉 이자도 수요와 공급의 원칙에 의해서 이루어 지기 때문에 이자율이 낮은 때는 이미 선행적으로 집값이 올랐다는 것을 의미한다.

즉 이자율의 하락에 의한 효과는 볼 수 없다는 것이다. 하지만 이자율 하락은 주택수요의 증가를 초래한다. 즉 낮은 이자율을 근거로 분양시장이나 신규 구매 시장의 활성화가 이루어 진다는 것이다.

 

이 표를 보면 알 수 있듯이 CD 유통 수익률이 높아 지면 주택 매매 가격이 떨어진다. CD유통 수익률은 기준이 되는 주택 담보대출의 기준이자가 되는 것으로 여기에 은행 마진 2% 정도가 붙어서 주택담보 대출이자가 되는 것이다.

단순히 보더라도 이자율이 높아지면 주택 매매가격은 낮아 지고 이자율이 낮아 지면 그 반대로 주택 가격 상승이 이루어 진다.

 

이 상승은 신규 구매로 이어지므로 건설업체의 입장에서는 이자율이 낮아 져야만 신규 주택 공급의 수요가 늘어 난다는 것을 의미한다.

그런데 일본의 경우는 이자율이 2% 이하까지 낮아졌는데도 주택의 가격이 오르지 않은 것은 부동산 거품이 빠지고 난 후의 경제적 문제가 이례적으로 심각하여 이와 같은 경기사이클에 맞춘 구매조차 할 수 없는 상황이라 이자의 높낮이와는 상관없이 부동산 경기가 빠진 것이다.

 

그리고 또 하나의 건설산업의 고객인 공공기관의 특징에 대해서 알아보자. 공공기관의 특징은 첫째는 정치적 영향에 민감하다는 것이다.

즉 정치적으로 경기 활성화가 필요한 시기로 꼽히는 것은 선거전이나 민간 시장의 경기 침체일 때이다. 선거전이라는 것은 일시적으로 1년 정도의 경기 부양을 위해서 공공투자를 강화하는 시기이고 이때만 일시적으로 경기 부양효과를 보려는 의도이다.

 

사실 우리가 민감하게 알고 있는 것 중 하나는 선거전에 자금이 풀려서 인플레이션 압력이 증대된다는 것이다. 이 사실은 경기 부양을 위해서 공공기관들이 자금을 풀어서 건설경기도 높이는 것을 의미한다.

 

사실 건설경기를 높이는 방법은 내수 경기 진작에 상당한 효과가 있다. 건설경기란 프로젝트 성향이 크고 그 프로젝트의 시기가 끝나면 유지하기 위한 다른 대안이 필요하지 않다는 특징이 있다. 그래서 효과적으로 사용할 수 있는 무기인 것이다.

 

문제는 이런 선심성 정책은 항상 추후에 문제가 따른다. 근본적인 이유는 필요한 곳에 필요한 SOC투자를 하지 않고 명분만 되면 향후 일어날 효율과 상관없이 투자를 한다는 것이다.

이렇게 만들어진 공공건물이나 SOC투자는 결국 세금만 낭비하는 측면이 많다.

 

또한 경기가 안 좋아 질 때 대규모적인 SOC 투자를 하게 되는데 이번 금융위기를 극복하기 위한 방법의 하나로 대운하 사업이나 인천운하 사업이 진행되는 것이 대표적인 경우이다.

사실 대운하는 겉으로는 환경보호나 운송의 효율성이니 하지만 실제로는 이런 것들과는 상관없다. 그냥 돈을 써야 하는데 쓸 명분을 만든 것 뿐이다.

 

일본도 버블 경제가 무너지기 전에 수없이 이런 일을 반복했다. 대표적인 것 중 하나가 오사카에 있는 간사이 공항인데 인공섬을 만들어 공항을 지었다.

사실 그 지역을 가보면 알겠지만 인공섬을 지어서 만들 만큼 땅값이 비싼 곳도 아니다.

 

그런데 바다를 매워서 공항을 지은 것은 돈을 바다에 버린 것과 같다. 그럼에도 불구하고 그렇게 하는 것이 정치적 현실이다.

이미 상당부분 한국의 SOC 정책은 이런 속성을 가지고 진행을 하고 있다. 명분만 분명하면 이 시기에 못할 SOC 투자가 없는 것이다.

 

둘째로 공공기관 고객의 특징은 지역적 이해관계와 연관이 깊다는 것이다. 아무리 좋은 기술을 가지고 있어도 그런 것이  중요하지 않고 실제 그 지역에 만들어질 SOC투자와 지역적인 연관성이 얼마나 있는 가가 중요하다.

 

그렇기 때문에 지역 건설회사 입장에서는 지역 경제의 명분으로 SOC 건설 수주를 받는 것을 기본으로 사업을 하고 있고 이것을 위해서 정치인들이 전진 배치 되어 있는 실정이다.

즉 지역 건설업체의 기반이 바로 지역 정치인이라는 것을 단적으로 말해 주는 것이다. 그렇기 때문에 정치적 비리는 대부분 여기에서 출발한다.

 

일본도 이런 과정을 수없이 거치면서 과잉 SOC투자가 이루어 졌다고 하고 한국도 그런 과정으로 가고 있다.

지역 경제를 살린다는 명분으로 SOC투자를 하도록 하는 것이고 이것의 혜택을 지역 건설 업체가 가지도록 하는 과정이 현재의 지역건설업의 생존전략이다.

 

셋째로 공공기관 고객의 특징은 이제 한국 사회의 SOC 투자가 한계에 달하고 있다는 것이다. 사실 선진국에 가보면 느낄 수 있는 것이 SOC투자할 곳이 많지 않다는 것이다.

이미 몇 백 년 동안 이루어 왔기 때문에 특별한 것이 아니거나 대규모 재난이 일어난 곳을 제외하고는 현실적으로 SOC투자를 할 수가 없다. 한국도 이미 이런 단계로 가고 있다.

 

사실 한국에서 도로가 필요한 곳은 이미 거의 완성이 되어 있다. 강원도 지역을 제외하고는 현실적으로 도로가 더 필요가 없다. 또한 대규모 투자로 이어질 다리나 항만 공항 등도 이미 개발이 끝난 상태이다.

부분적으로 필요한 곳도 있지만 전체적으로 과거 30년간 이루어진 SOC투자에 비해서 그렇게 많지 않다.

 

SOC 투자의 특징은 현재의 수요가 중요한 것이 아니라 미래의 수요이다. 그렇기 때문에 미래의 수요를 제대로 예측하고 SOC투자를 해야 하지만 현실적으로는 정치적 이해관계에 의해서 예산 나누어 먹는 방식이다.

장기적으로 보면 한국 사회에 남아있는 가장 대규모의 SOC 투자는 황해 해저 터널이나 한일 해저 터널과 같은 것이다.

 

이것이 향후 10년 이내에 이루어 진다면 가장 미래의 수요도 많고 전망도 밝지만 국제 정치적인 이유로 유보되고 있다. 언젠가는 이것은 실행 될 것으로 보인다.

이런 식의 SOC 투자가 이루어 지면 10년 정도의 지속적인 경기부양이 가능하다.

 

이와 같이 개인고객과 공공기관 고객은 상반된 고객의 욕구를 가지고 있다. 건설기업 입장에서는 오히려 이런 차별성이 상호 보완적일 수 있다.

주택경기의 감소가 예상되면 SOC경기에 수주를 집중하고 주택경기가 좋아 지면 그때는 자연스럽게 주택경기에 집중하는 것이 효과적이다.

 

문제는 이들 둘을 함께 할 수 있는 기업이 그렇게 많지 않다. 대부분 어느 한쪽으로 치우칠 수 밖에 없는 것이 현실이기 때문에 건설기업은 항상 주기적으로 위험에 누출되어 있는 것이다.

 

 

나.   수요 환경의 역사적 변화

 

한국의 건설업은 한국의 경제발전과 궤적을 같이했다. 지금까지 해방 후 건설시장의 큰 변화는 6단계를 거쳐서 이루어졌다. 이 과정은 각각 주요한 특징을 가지고 있는데 자세히 살펴보면 다음과 같다.

 

1)     건설산업 태동기 ( 해방후 – 1962년 까지 ) :

해방 이후 건설산업은 6.25를 거치면서 전쟁 재건으로 시작되었다. 즉 전쟁 후 미국의 물자 지원을 바탕으로 생존에 필요한 최소의 건설자원만을 사용하여 이룬 시기이다.
 
이 시기에는 건축의 제약이나 기준이 없이 이루어 졌는데 58년에 건설업법이 제정되면서 본격적인 건설산업의 법제화가 이루어 졌다고 봐야 한다.

 

2)     건설산업 성장기 ( 1963년 – 1972년 ) :

 

이 시기는 경제성장에 의해서 사회적 SOC를 확충하는 시기였다. 특히 항만이나 도로가 이 시기에 집중적으로 만들어 졌다. 또한 산업 공단이나 신도시계획과 같은 전략적인 포석이 이때 만들어 졌다.

 

또한 경부 고속도로도 이때 만들어 졌는데 많은 반대를 무릅쓰고 진행한 이 공사는 사실 한국 사회의 건설업에 대한 기본적인 틀을 바꾸었고 이 과정의 성공적인 진행이 다음 단계의 건설 해외 진출의 밑거름이 되었다.

이 시기에 주목할 점은 한국이 본격적인 선진기술에 근거한 건설산업을 일으키기 시작했다는 것이다.

 

경부 고속도로건설의 핵심 기술인 프로젝트 관리 기술 ( Pert/CPM )은 향후 모든 건설 프로젝트 관리 기술의 표준이 되었고 이 관리기법의 효율적인 완성으로 세계에서 가장 스케줄 관리가 잘되는 건설 전문 국가로 거듭난 것이다.

이 시기에 확보된 프로젝트 관리 기술은 향후 해외건설 시장 진출의 기반이 되었다.

 

3)     건설산업 해외 진출기 ( 1973년 – 1982년) :

 

이 시기는 오일 달러를 기반으로 한 중동지역의 건설 붐에 한국이 적극적으로 진출한 시기이다.

사실 이 기반이 된 것이 바로 경부 고속도로 건설 기술이다. 가장 빠르고 정확하게 진행된 이 건설 효과를 보고 중동지역의 여러 나라에서 그와 같이 빨리 진행을 해주기를 바란 것이다.

 

사실 이때의 핵심역량은 숙련된 인력과 스케줄관리가 전부였고 핵심적인 기술들은 합작하거나 제휴한 선진국 건설업체에서 맡아서 하는 것들이었다.

그러나 이때의 경험은 사실 한국의 건설산업의 획기적인 전환을 이룬 계기가 된 것이고 한국 건설업체들이 자본축적을 한 시기에 해당한다.

만일 이 계기가 없었다면 아마도 한국 건설업체들 중 반은 살아 남지 못했을지도 모른다.

   

4)     국내건설산업 팽창기 ( 1983년-1997년 ) :

 

이 시기는 해외 건설업체들이 한국에서 철수를 한 시기이고 국내의 건설 수요를 증대 시켜야 하는 시기였다.

국내의 건설시장을 일으키지 않으면 기존의 건설업체들이 망하는 시기였기 때문에 경기 진작을 위해서도 꼭 필요한 사화간접자본 투자와 주택건설이 필요한 시기였다.

이때의 대형 국책사업으로는 88고속도로나 신공항과 경부 고속철도이고 민간차원에서는 200만호 주택건설사업이다.

 

이 사업들의 추진은 사실 건설산업 전체에 지속적인 발전을 가져오는 밑거름이 되었고 이 시기에 가장 부동산 가격의 폭등이 많이 이루어진 시기이다.

하지만 이 시기의 결말은 좋지 않았다. 외환위기로 한국경제가 어려워 지면서 이 시기는 끝이 났다.

 

5)     구조조정기 ( 1998년- 2008년 ) :

 

외환위기 이후 한국 경제는 몰락의 길을 걸을 것으로 예상했지만 기사회생을 하였다. 구조적으로 아직까지는 경쟁력이 있었고 단순히 외환의 문제였기 때문에 극복 가능한 것이었다.

 

하지만 문제는 건설산업 측면에서 보면 이미 주택보급률이 100을 넘기 시작하여 국내적 수요도 한계가 있는 상황이고 부동산에 거품이 많은 상황이라서 그것을 조절하지 않으면 일본 이상의 장기 불황에 빠질 수 있다는 우려 때문에 정책적인 이유로 구조조정이 되도록 유도를 한 것이다.

 

그런 의미에서 본다면 부동산 거품을 잡으려고 한 시도가 오히려 내수경기는 안 좋게 만들었는지는 모르지만 현실적으로 2008년에 닥친 국제 금융위기를 극복할 수 있는 역량을 구비하게 만들었다고 본다.

많은 업체들이 규모를 줄이거나 도산을 하면서 인수 합병되었고 전체적인 산업 구조가 정비된 시기이다.

 

6)     재 도약기 ( 2009년 – 미래 ) :

 

한국의 건설업은 이제 재도약기에 들어섰다. 국제 금융 위기로 인해서 축소되었던 모든 경제적 활동이 국가적인 뉴딜 정책으로 SOC 투자가 확대될 것이고 재건축 시장도 규제가 풀리면서 활발해질 것으로 보인다.

 

특히 수도권의 그린벨트 해제를 통해서 급속한 대지 공급이 이루어지면 주택가격의 하락에 상관없이 급속한 신구 주택의 건설이 촉진 될 것으로 보여서 장기적으로는 주택가격의 하락을 이루지만 건설 수요는 증가하는 현상이 현실적으로 일어 날 것이라는 것이다.

 

또한 현재 오일 달러의 영향으로 중동지역의 건설붐 또한 지속될 것으로 보이므로 한국 건설 산업의 구조적인 재편이 이루어 질 것으로 보인다.

 

이와 같이 건설산업의 발전과정은 급속한 경제 성장과 같이 했다. 경제의 발전속도에 필요한 주택의 공급이나 SOC등의 보완이 적극적으로 이루어졌던 것이다.

문제는 이제 미래이다. 한국은 이미 저성장 시기에 들어섰다. 사실 한국은 저 성장 시기에 대한 경험이 없기 때문에 어떤 식의 사회적 변동이 이루어 질지 모른다.

하지만 고성장기에 적용되었던 방법이 저 성장기에 똑같이 적용되지 않는다는 사실을 명심해야 한다.  건설 산업도 마찬가지이다.