투자 읽을거리
아이투자 전체 News 글입니다.
부동산과 세금
채권, 주식, 부동산.... 대표적인 투자 대상 자산입니다. 그런데 요즘 부쩍 주식의 가치가 상대적으로 증가하고 있다는 인상을 지울 수가 없네요. 아래 부동산 기사를 참조하시면 부동산 자산에 대해 달리 보이실 겁니다. 사회학적 관점이 아니라 세금이라는 잣대로 구체적인 수치를 제시하고 있는 면이 돋보이네요. 참고로 주식은 시세차익에 대해서 세금이 없지요.(약간의 거래세는 있습니다) ^^
[시장엿보기]"이래도 아파트에 투자하실래요?"
"집값이 1000만원 올라도 손에 쥘 수 있는 돈은 150만원이 안 됩니다. 그래도 투자하시겠습니까?"
요즘 아파트에 투자할 생각이 있는 사람이라면 스스로에게 이런 질문을 던저 볼 필요가 있다.
거래세와 보유세 부담이 본격적으로 늘어나기 때문이다. 주택거래신고제 시행으로 취득ㆍ등록세가 최고 7배까지 늘어나고 올 7월부터는 재산세도 크게 오른다. 또 내년부터 1가구 3주택자에게는 예외 없이 양도차액의 66%(6%는 주민세, 탄력세율이 부과되면 82.5%)가 세금으로 부과된다.
1가구 2주택자인 P씨가 강남 은마아파트 34평형을 8억원에 구입해 3년 뒤 30%오른 값인 10억4000만원에 판다고 가정해 보자. P씨는 이 아파트를 구입할 때 취득ㆍ등록세로 4640만원(시세의 5.8%, 지정 전에는 1400만원)을 내야 한다. 또 3년 동안 보유하면서 재산세로 1년에 80만원(현재는 13만원)씩 240만원을 부담해야 한다. 아파트를 팔 때는 양도세로 1억5840만원(2억4000만원의 66%)을 내야 한다.
이렇게 P씨가 주택을 사고팔면서 부담해야 하는 세금은 총 2억720만원이나 된다. 집값이 2억4000만원으로 올랐지만 손에 쥘 수 있는 돈은 3280만원(3년간 수익률 4.1%)에 불과한 셈이다.
1가구 1주택자인 C씨가 같은 아파트를 구입할 때도 수익률은 은행이자를 넘지 못한다. C씨가 부담해야 하는 취득ㆍ등록세와 보유세 부담은 P씨와 같다. 다만 양도세는 양도차액의 36%(1180만원 공제)인 7460만원으로 줄어든다. C씨가 세금으로 부담해야 하는 돈은 시세차익 2억4000만원의 52%인 1억2340만원이다. 수중에 남는 돈은 1억1660만원으로 3년간 수익률은 14.6%인 셈이다.
하지만 이만한 수익률도 은마아파트 값이 매년 10%정도 올라야만 가능하다. 주택시장이 지난 2~3년처럼 활황을 보인다면 연 10%의 수익률이 높은 것이 아니다. 하지만 재건축 개발이익환수제 등의 규제를 앞두고 있는 상황이기 때문에 집값이 연 10% 이상 오를 가능성은 낮다.
이제 아파트 투자의 최대변수는 교통, 교육, 환경에서 세금으로 바뀌었다. 따라서 아파트 투자는 세금한테 물어봐야 한다.
[시장엿보기]"이래도 아파트에 투자하실래요?"
"집값이 1000만원 올라도 손에 쥘 수 있는 돈은 150만원이 안 됩니다. 그래도 투자하시겠습니까?"
요즘 아파트에 투자할 생각이 있는 사람이라면 스스로에게 이런 질문을 던저 볼 필요가 있다.
거래세와 보유세 부담이 본격적으로 늘어나기 때문이다. 주택거래신고제 시행으로 취득ㆍ등록세가 최고 7배까지 늘어나고 올 7월부터는 재산세도 크게 오른다. 또 내년부터 1가구 3주택자에게는 예외 없이 양도차액의 66%(6%는 주민세, 탄력세율이 부과되면 82.5%)가 세금으로 부과된다.
1가구 2주택자인 P씨가 강남 은마아파트 34평형을 8억원에 구입해 3년 뒤 30%오른 값인 10억4000만원에 판다고 가정해 보자. P씨는 이 아파트를 구입할 때 취득ㆍ등록세로 4640만원(시세의 5.8%, 지정 전에는 1400만원)을 내야 한다. 또 3년 동안 보유하면서 재산세로 1년에 80만원(현재는 13만원)씩 240만원을 부담해야 한다. 아파트를 팔 때는 양도세로 1억5840만원(2억4000만원의 66%)을 내야 한다.
이렇게 P씨가 주택을 사고팔면서 부담해야 하는 세금은 총 2억720만원이나 된다. 집값이 2억4000만원으로 올랐지만 손에 쥘 수 있는 돈은 3280만원(3년간 수익률 4.1%)에 불과한 셈이다.
1가구 1주택자인 C씨가 같은 아파트를 구입할 때도 수익률은 은행이자를 넘지 못한다. C씨가 부담해야 하는 취득ㆍ등록세와 보유세 부담은 P씨와 같다. 다만 양도세는 양도차액의 36%(1180만원 공제)인 7460만원으로 줄어든다. C씨가 세금으로 부담해야 하는 돈은 시세차익 2억4000만원의 52%인 1억2340만원이다. 수중에 남는 돈은 1억1660만원으로 3년간 수익률은 14.6%인 셈이다.
하지만 이만한 수익률도 은마아파트 값이 매년 10%정도 올라야만 가능하다. 주택시장이 지난 2~3년처럼 활황을 보인다면 연 10%의 수익률이 높은 것이 아니다. 하지만 재건축 개발이익환수제 등의 규제를 앞두고 있는 상황이기 때문에 집값이 연 10% 이상 오를 가능성은 낮다.
이제 아파트 투자의 최대변수는 교통, 교육, 환경에서 세금으로 바뀌었다. 따라서 아파트 투자는 세금한테 물어봐야 한다.
더 좋은 글 작성에 큰 힘이 됩니다.
