최근 지방을 다니다 보면 '코아루'라는 아파트 브랜드를 심심치 않게 볼 수 있다. 코아루(Koaroo)’는 영문 ‘Korea’와 한자 ‘루(樓)’를 조합한 것으로 제4회 fn하우징 파워브랜드 대상을 수상한 브랜드다. '코아루'는 국내 최대 부동산 신탁회사인 한국토지신탁1,061원, ▲2원, 0.19%의 대표 브랜드다.

최근 부동산 경기 침체로 시장에서 관심을 받고 있는 한국토지신탁을 찾아가 보았다. 지난 18일 오후 우리 일행은 서울 강남구 삼성동에 위치한 한국토지신탁 본사를 방문하였다. 예상보다 좁은 공간에 직원들이 서류를 들고 분주히 움직이는 모습이 인상적이었다. 회사가 매우 역동적으로 움직이고 있음을 알 수 있었다. 우리를 맞이한 관계자로부터 토지신탁의 구조와 업황을 들을 수 있었다.

◇ 한국토지신탁의 수익모델

토지(개발)신탁이란 건축자금이나 개발 Know-how가 없는 토지소유자를 위하여 신탁 받은 토지에 토지 소유자의 의견과 신탁회사의 자금 및 전문지식을 결합하여 건물을 건축 하거나 택지를 조성하고 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 제도이다.

일반적인 Project Financing의 경우 시행사가 금융기관으로부터 공사대금을 차입하여 시공을 하게 되며 금융기관의 경우 건설사에 준공보증 및 이자, 지급보증을 요구하게 된다. 한국토지신탁의 토지개발신탁은 일반적인 Project Financing과 매우 유사하다.

가장 큰 차이점은 투자자로부터 토지의 소유권을 이전 받아 제반 사항들을 포괄적으로 대행해 준다는 것에 있다. 따라서 시행사의 은행신용이 좋고 물건이 좋은 경우 사실상 한국토지신탁을 이용하지 않아도 되는 것이다. 한국토지신탁은 주로 저당권이나 기타 권리사항에 묶여있는 물건들을 많이 취급하게 된다고 한다.

부동산 경기의 영향에 대해서는 부동산 경기에 영향을 받을 수 있으나 그 영향은 제한적이라고 하였다. 우선, 부동산 경기 상승기에는 물량(건수)이 많지만 불량물건들이 많이 들어온다고 한다. 은행등에서 부적격으로 판명된 물건들도 많이 들어오게 되는 것이다. 부동산 경기 하락기에는 물량은 작지만 리스크가 적은 우량사업들에 많이 참여하게 된다고 한다. 따라서 부동산 경기에 다소 방어적인 포트폴리오를 구축하게 되는 것이다.

◇ 부동산 투자 이익구조

일반적인 부동산 투자의 이익구조는 분양대금의 30%는 토지비, 60%는 건축비, 그리고 나머지 10%는 위탁자의 이익으로 돌아가는 것이다. 여기서 한국토지신탁의 주요 수익원은 예정 건설비의 5% 즉, 전체수익금의 3%(60%*5%)의 기본 수수료(매출비중 40%내외)와 건설비의 대출로 인한 대출이자(매출비중 40%내외)이다. 대출이자의 경우 자기자본인 경우는 10%, 타인자본의 경우 토지신탁의 조달금리 8.5%, 대출금리 10%의 스프레드인 1.5%를 받게 된다. 여기서는 자기자본의 대출은 줄어드는 추세이며 주로 은행에서 차입하여 스프레드를 먹는 형식을 취하고 있다.

이러한 수익구조가 재무제표 상에는 신탁업무수익과 신탁계정대 수익이라는 계정으로 표시된다. 신탁업무수익이란 한국토지신탁이 토지주로부터 신탁 받아 개발한 개발 사업비의 4~5%의 수수료를 받았을 경우에 수익으로 인식하는 것이다. 신탁계정대 수익이란 각 신탁계정에 건축비 명목으로 대여한 금액에 대한 이자 수취액에 각종 금융기관으로부터 차입한 자금에 이자를 제외한 금액을 수익으로 인식한다. 신탁업무수익과 신탁계정대 수익이 전체 매출의 90%를 차지한다.

◇ 향후 업황에 대한 전망

한국 부동산 시장이 선진화 되면서, 한국토지신탁의 사업영역은 점차 확대되고 있다. 미국 등 선진 시장의 경우 리츠, MBS와 같은 사업이 이미 수익성 있는 사업으로 인정 받고 활성화된 시장을 가지고 있다. 국내 리츠 시장의 현황을 살펴보면, 그 유형은 일반리츠와 CR리츠로 나눌 수 있다. CR리츠는 기업구조조정 차원에서 어느 정도 정착되었다고 볼 수 있지만, 일반리츠는 비현실적 법규제 때문에 유명무실한 상태였다.

하지만, 4월부터 시행되는 개정된 법에 따르면 일반리츠도 법인세 혜택을 받고, 자본금 규정이 완화되었으며, 차입과 개발사업이 가능해진다. 이에 따라 시장에 더 많은 상품이 등장할 것으로 기대된다. 이번 개정이 불완전하다 하더라도, 앞으로의 정책 방향은 각종 부동산 상품을 활성화 시키는 방향으로 이루어질 가능성이 매우 높기 때문에, 한국토지신탁은 성장의 기회를 맞게 될 것이라고 강조하였다.

◇ 잔존 부실자산은 부담요인

한국토지신탁은 IMF 이전 뒤늦은 시장 참여를 만회하기 위해 수익성 없는 사업도 무작위로 수주하여 시장 점유율을 무리하게 끌어 올린 바 있다. 이러한 사업들이 IMF 맞이면서 미분양이 속출하였고 수익성이 낮은 임대 사업으로 묶여 부실자산을 떠안게 되었다. 부실자산 상당분은 이미 충당금을 쌓았으나 잔여분이 현재까지 부실 자산으로 묶여 있어 수익을 저하시키고 있다. 그러나, 미분양된 임대 사업장을 정리한다는 것도 현실적으로 매우 벅찬 일이고 헐 값에 매각 또는 분양을 한다면 추가적으로 부실이 늘어나게 되어 추가 충당금 규모가 커져 부담일 수 밖에 없다.

국내 최대 부동산 신탁회사인 한국토지신탁이 부실자산을 다 만회하고 클린 회사로 거듭 날 수 있을지 지켜 볼 일이다.

김세훈 shkim@viptooza.com